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不動産売却の査定価格の決まり方

公開日:2020/10/15  最終更新日:2020/10/09

不動産売却を考えた時には、不動産会社に物件の査定を頼む事になります。しかし、提示された見積金額を見てもなぜその値段なのか理由がわからないことも少なくないでしょう。不動産売却時の価格とはどのように決まるのか知っておくと自分の住居の資産価値を計算するのにも役に立ちます。そこで今回は、不動産価格の計算方法を解説します。

不動産の土地の値段を査定する方法とは

不動産会社が不動産売却の査定価格を決める要素として、土地と建物とは別で考える必要があります。愛知県の名古屋市にはビジネスマンも多く、東京などと比べれば多少割安ではあるものの、建物の立地次第では東京よりもさらに高い場所もあるような都会に位置しています。

実際にその名古屋市の土地の値段を知るためにはいくつかの方法があります。まずは路線価をつかった計算方法です。これは道路に面した土地の値段がいくらになるかが掲載されている国税庁のホームページを確認し、計算をする方法です。

なぜ国税庁なのかというと、本来はこの路線価の値段は相続税や贈与税の計算をするためにあるからです。そのため税金を少しでも安くしてあげようという配慮から、路線価の値段は本来の土地の値段より少し割安で設定されています。そのため実際の名古屋市の土地の値段をしるためには、その路線価の値段を0.8で割ってあげる事で算出できます。

もう一つの方法が、地価公示の金額を参考にする方法です。これは住所ごとに金額がわかるもので、国土交通省のサイトで調べる事ができます。こちらの金額の場合は、記載されている金額そのものが実際の名古屋市の土地の値段となりますので、計算をする必要はありません。ただし、路線価で計算して算出した金額と、地価公示で記載された金額が必ずしも同じになるわけではないという点には注意が必要です。

不動産の建物の値段を左右するポイントとは

不動産売却時の査定価格を考えるためには土地の値段の次に、建物の値段を考える必要があります。建物の値段は、単純に建築時に支払った金額から建物の耐用年数などを鑑みた減価償却などの年数で減額していったものが査定価格になるというわけではありません。そこにはさまざまな要素が絡んでくることになります。

たとえば実際に住んで使っていた人が、メンテナンスや補修をどの程度しっかり行い綺麗な状態を保っていたのかも大きなポイントになります。築5年でもペットなどを多数飼っていて内装がかなり汚れてしまっている場合と、築10年でもかなり綺麗に暮らしていて新築のような状態を保てている場合では後者の方が査定価格は高く出る可能性が高いのです。

買取業者や、仲介によって購入した人がその後どの程度メンテナンスに労力と費用をつぎこまないといけないのかが査定価格を左右する大きなポイントになります。

また、住みやすい間取りなのかどうか、万人受けするような設備が整っているかなども重要なポイントです。不動産会社は、不動産を売却するためにはなるべくたくさんの人に紹介したいと思うものですので、あまりターゲットが絞られてしまうような造りになっている建物よりは広くさまざまな人に勧める事ができるような設計になっている物件のほうが好まれます。またその物件の強みとなるような大きなメリットが付加価値としてついていると、価格にもよい影響を与える事が考えられます。

周辺の類似物件の金額が査定金額を左右する

土地の値段と建物の値段は概算で見積もれたとして、あとは同じような周辺の住宅がいくらぐらいで実際に売られているか、またいくらぐらいで売れたのかという情報も査定の重要なポイントになります。いくら素晴らしい家で素晴らしい立地でも、そこに買いたいと思えるお客さんが付いていないような場所であれば高い価格を付けるのは難しいでしょう。

たとえば、駅からのアクセスが徒歩圏内で、家の内装や設備も素晴らしいものであったとしても、周辺で新しく大規模な高層マンションの建築が予定されていて日陰になってしまう事が予想されていた場合は、買取で高い値段で購入してしまうとなかなか買主が見つからないリスクがあるかもしれません。また仲介の場合も、不動産会社にはなかなか買主が見つからず営業のコストばかりがかかってしまうというリスクが残ります。

査定金額を左右するもう一つのポイントとしては、その不動産会社がその土地について詳しいかどうかという事が挙げられます。もしその土地の周辺環境に詳しければ営業がしやすいという強みが出てきますし、すでにその周辺での物件を探している顧客を何人も抱えているという可能性もあります。

このようになるべく在庫を抱えずに、自社の力によってすぐに売ることができるかどうかというのが査定金額に反映することもあるのです。また人気のある物件だと判断した場合は、競合他社にとられないために高額な査定金額を付けるという事も少なくありません。

 

不動産は需要と供給のバランスがとても大事になってくる商品ですので、なるべく需要が高くて供給が少ない状態の時に売る事が価格を挙げるポイントになります。社会情勢や景気の動向もあわせて確認して、大切な資産を上手に運用できるようにしましょう。

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