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不動産売却時の税金を抑えるには?それぞれの計算方法もあわせて紹介!

公開日:2021/08/15  最終更新日:2021/05/21


不動産の売却を検討している場合、売却で得た利益にどのような税金がかかるのか、いくら税金を支払わなければならないのか気になるものです。また、節税対策を知りたいと考える人も多いでしょう。そこで今回の記事では、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法に加えて、不動産売却時の節税対策を紹介します。興味のある人は参考にしてください。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却時には、さまざまな税金がかかることになります。ここでは、不動産売却時にかかる税金の種類について紹介しましょう。

不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税とは、譲渡所得金額に対して課税される税金のことで、課税譲渡所得金額が多いほど納税額も多くなります。譲渡所得は所得の一種とみなされ、所得税と住民税の対象となっていて、所得税には復興特別所得税も含まれているようです。

不動産売却時に利益が出なかった場合は、不動産譲渡所得税が発生することはありません。また、不動産を所有していた期間で税率は異なるようです。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、それぞれの税率が適用されます。長期譲渡所得の税率は、所得税率15.315%、住民税率5%、合計が20.315%です。

一方、短期譲渡所得の税率は、所得税率30.63%、住民税率9%、その合計が39.63%となっていて、長期譲渡所得の方が税率で優遇されています。

印紙税

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書などの書類にかかる税金のことです。不動産売却時には、売買契約書に収入印紙を貼る必要があります。印紙税は契約書1通ごとに課税され、売主と買主が1通ずつ保管する売買契約書などは2通になり、2通分の収入印紙が必要になるのです。ただし、売主は売買契約書のコピーを控えとして保管でき、その場合は印紙税が1通分で済むことになります。また、令和4年3月31日までに作成される売買契約書は、軽減措置が適用されるようです。

登録免許税

抵当権が設定されている不動産を売却する際は、手続きを行って抵当権を外す必要があります。その際は、抵当権抹消登記の登録免許税がかかるでしょう。登録免許税の税額は不動産ひとつにつき1,000円で、土地と建物は切り離して数えられるので、土地と建物それぞれで2,000円かかることになります。

不動産売却にかかる税金の計算方法

不動産売却時にかかる不動産譲渡所得税の求め方は、以下の計算式になります。

・不動産譲渡所得税=課税譲渡所得金額×(所得税率+住民税率)

課税譲渡所得金額は、控除額を差し引いた金額となるでしょう。また、不動産を所有していた期間は不動産の購入日ではなく「1月1日」を基準に判断するため注意が必要です。

たとえば、2015年6月1日に不動産を購入して、2020年6月1日に不動産を売却した場合について考えましょう。実際の所有期間は5年超になりますが、1月1日を基準とするため所有期間は4年となり、短期譲渡所得となるのです。長期譲渡所得として優遇された税率を適用するには、この場合は2021年1月1日以降に売却しなければなりません。

不動産売却時の節税対策

不動産を売却するからには、多くの売却益を得たいものです。ここでは、節税するための対策を紹介しましょう。

不動産取得費の正確な計算

不動産譲渡所得税を節税するためには、不動産を購入するためにかかった取得費を正確に計算する必要があります。取得費には、売却する物件の購入代金や購入時の仲介手数料、税金などがあるでしょう。取得費が正確にわからない場合は、売却価格の5%相当を概算取得費として処理可能ですが、概算取得費で計算すると損をする場合が多くあります。正確に取得費を計算するためには、不動産を購入した際の書類をできる限り揃えておくとよいでしょう。

不動産所有期間が長ければ税率優遇

不動産を売却する場合は、不動産譲渡所得税の税率が優遇されます。たとえば、控除額を差し引いた不動産の売却益が1,000万円だった場合、1,000万円に課税されるでしょう。しかし長期譲渡所得と短期譲渡所得で、それぞれの税率で計算すると以下のようになります。

・長期譲渡所得の場合、1,000万円×20.315%=2,031,500円
・短期譲渡所得の場合、1,000万円×39.630%=3,963,000円

この2つの式の差額は1,931,500円となり、長期譲渡所得の方が200万円近く節税できていることになります。また、所有期間が10年超の居住用不動産になると、10年超所有軽減税率の特例を活用できるでしょう。

損益通算や繰越控除で譲渡損失を軽減

不動産は経過年数が長期にわたるほど、不動産としての価値が下がるため、売却すると譲渡損失が出る場合が多くあります。5年以上所有した不動産を売却して譲渡損失が発生した場合は、確定申告で損益通算や繰越控除を申請できるようです。損益通算することで、不動産売却での損益を他の所得から差し引き、課税される所得を抑えて税金が軽減されます。また、その年の所得から引ききれなかった損益は、翌年以降最長3年間に渡り、繰越して差し引けるのです。

 

不動産売却時にかかる税金の種類は、不動産譲渡所得税、印紙税、登録免許税があります。不動産譲渡所得税には、所有期間が5年超の長期譲渡所得と5年以下の短期譲渡所得があり、税率に違いがあるようです。不動産譲渡所得税を求める計算式は、不動産譲渡所得=課税譲渡所得金額×(所得税率+住民税率)になります。節税対策として、取得費の正確な計算や所有期間の長さで税率優遇、譲渡損失が出た場合の損益通算や繰越控除が挙げられるでしょう。

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