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古い家は解体するべき?土地売却の解体費用にいくらかかるか解説!

公開日:2022/07/15  最終更新日:2022/06/28


不動産を売却する際、築年数が古く老朽化している場合、高い価格で売れないだけでなく、そもそも買い手自体なかなかつきにくいため、解体した方が売れやすくなります。ここでは不動産を売却する際に古い家を解体したほうがいいのか、解体費用や解体した場合としない場合のメリット・デメリットについて解説します。

古い家を解体するべきか、しないべきか

解体するべきか否かは、建物や管理する人の状況によって判断することができます。雨漏りしている、傾いている、すきま風が吹いているなど、快適に生活することのできない状態であれば解体したほうがいいでしょう。また、そこまでの状態でなくても空き家になっていて管理者が遠方に居住していて維持管理が難しいような場合、解体してしまったほうが維持管理費よりも安いということもよくあります。「特定空き家」に指定されてしまうと、家が建っているのに固定資産税が6倍になってしまいます。

一方、リフォームやリノベーションで生まれ変わらせることができる可能性のある家は、解体せずに浴室やキッチン、トイレといった水回りのリフォームなどを検討してみるといいでしょう。また、多少家の老朽化が進んでいても建物の立地がいい場合は、借り手がつくため解体する必要は低くなります。駅や大学が近い、スーパーが近い場合などは、古い家でも学生や外国人研修生などに需要があります。需要のありそうなエリアの場合は、家はそのままにして賃貸に出したり、オーナーチェンジ物件として売り出したりするといいでしょう。

家を解体する場合の費用の相場

次に、建物を解体する際の費用相場について解説します。建物の解体費用は構造によって異なります。木造が最も安く、坪単価4~5万程度です。鉄骨造は坪単価6~7万円程度、鉄筋コンクリート(RC)造は最も高く坪単価7~8万円程度となっています。戸建て住宅の平均的な延床面積は30坪~35坪程度ですが、その広さの場合木造であれば、解体費用は120万円~175万円、鉄骨造の場合は180万円~245万円、鉄筋コンクリート造の場合は210万円~280万円となります。

また、解体費用にかかる費用は敷地に重機を入れられず手作業になる場合や、前面道路が狭くトラックが横付けできない場合、隣の家が近く騒音を防止するために手作業が多くなる、道路と敷地の高低差が大きいといった場合、さらに高額になります。解体費用は複数の会社に、現地を確認したうえで見積りをしてもらいましょう。

解体する住宅に家具やゴミなどがある場合は、残地物撤去費用として15万円~25万円程度が別途必要となります。住居内にあるごみは解体によって出る産業廃棄物ではなく、一般廃棄物です。残地物撤去には解体業者が対応していないことがほとんどなので、事前に別途手配しておく必要があることも覚えておきましょう。自治体によっては空き家の解体費用に対して補助を行っている自治体もあるので調べてみるといいでしょう。

家を解体した場合としなかった場合の売却価格の違い

家を解体して売却する場合と、解体せずに売却する場合の売却価格は、家に利用価値があるかどうかで異なります。住宅自体が老朽化していて価値がなく、利用することもできない場合は家を解体せずに売ると買主が解体しなくてはならないため、解体費用も見込むため安い値段でないと購入する人はいません。価値のない家が建っている土地のほとんどは買取専門の不動産会社が購入しますが、不動産会社は転売益を確保するため当然安く買おうとします。なるべく多くの現金を手元に残したいのであれば、解体してから売却したほうがいいでしょう。

解体してから売却するメリット・デメリット

家を解体してから売却したほうが、購入者はすぐに新しい家を建てることができるため売れやすくなります。また、更地のほうが土地の状態の確認や測量などの調査も行いやすくなります。

解体のデメリットとしてまず挙げられるのは、固定資産税が高くなることです。住宅は固定資産税の減免措置がありますが、更地にするとその減額が受けられなくなるため、最大で固定資産税が6倍になります。

解体せずに売却するメリット・デメリット

建物を解体せずに売却すると、当然解体費用は発生しません。前述のとおり、建物を解体するには残置物の撤去等も含めると、150万円~200万円程度の費用がかかります。解体費のことを考えれば、多少安く売却したとしてもメリットがあると言えます。家が老朽化していても家があれば、買主は住宅ローンを利用することができます。

住居用の木造住宅の場合、耐用年数は33年となっており、それ以上の年数が経過した住宅の査定額は低く、税金も安くなります。ランニングコストをなるべく抑えたい買主にとってはメリットといえます。ただ老朽化した家の建っている状態は、都会の物件であることなど立地条件がよくないと、そもそも買主が見つからないこともあるので、慎重に判断してください。

 

古い家を解体してから売るべきか、そのまま売るべきかという判断には、その家に価値があるかどうかが重要ですが、素人には分からないことも多いです。地域で信頼できる不動産会社を見つけて、相談してみるといいでしょう。「そのうちやろう」と後回しにせず、老朽化した空き家は早めに処理することをおすすめします。こちらで紹介した内容を不動産売却に活かしてください。

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