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不動産売却にかかる費用とは

公開日:2020/10/15  最終更新日:2020/10/09

名古屋で不動産を手放す前に知っておいてほしいのが、売却にかかる費用です。業者への支払いや登録手続き、税金といったさまざまな費用がともなうため、売却代金がそのまま売り主の収入とはなりません。せっかく手放すのであれば、可能な限り代金を手元に残したいと思うのは当然です。今回は、不動産売却にかかる費用についてお話しします。

最も負担がかかるのが仲介手数料

不動産売却にかかる費用で最も多くを占めるのが、仲介手数料です。これは不動産売却が成立した後、取引を仲介してくれた不動産会社に支払うお金です。一般的な不動産売却では不動産会社に仲介してもらい買主候補を探してもらうことが多いでしょう。依頼した業者によって違ってきますが、費用の内訳として営業活動にともなう広告宣伝費や人件費など、通常業務にかかる費用になります。また、求めるサービスによってはさらに負担も増えます。

たとえば不動産管理業務を依頼するほか、業者が検討している以上の宣伝広告を求める場合です。ただし、不動産売却が成立しない限り支払う必要はありません。つまり、仲介手数料は売買契約成立に対する成功報酬ことです。

売却代金によって仲介手数料割合も違ってきます。たとえば、名古屋の都心部のような土地の価値が高くなるほど手数料割合が減少し、郊外になるほど割合が高くなります。売却価格が200万円以下の場合は5.4%、200~400万円未満だと4.32%、400万円以上の場合は3.24%です。これは不動産取引を監督する国土交通省によって定められており、不動産業者が勝手に決めることはできません。

不動産売却は個人でもできますが、買主を探したり、広告宣伝をしたりするのは簡単ではないでしょう。そのため、ほとんどの取引では仲介業者を通した売買が主流になっており、売却にかかる費用の大半が、仲介業者への支払いに充てられます。

売却成立後に発生する各種税金とは

契約が成立すると譲渡所得税が発生します。譲渡所得とは売却によって得られた利益のことで、その利益に対してかかるのが譲渡所得税です。その内訳としては住民税(市民税と県民税)があり、売却する不動産が登記されているエリアに加えて、不動産の所有期間によっても違ってきます。

名古屋市内で5年以下の期間の不動産で売却成立すると市民税が7.2%、愛知県の県民税が1.8%かかりますが、これは短期譲渡所得の税額であり、短期保有の不動産取引に適用されます。また、所有期間が10年超の住宅の場合であれば6,000万円以下で市民税3.2%、県民税が0.8%となり、6,000万円超で市民税192万円+(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×4%、県民税が48万円+(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×1%です。

そのほかに気になるのが、消費税ではないでしょうか。この消費税は商業的な取引をした場合にのみに適用されるため、売り主が個人である場合はかかりません。つまり、不動産会社が売り主(登記簿上の所有者)であれば消費税を納めなければなりませんが、個人所有の不動産取引を仲介する場合はかからないとことです。

印紙税も発生します。これは不動産売買契約書に貼る収入印紙のことですが、郵便局で購入が可能です。使い方はとても簡単で、収入印紙を契約書に貼り、その上から印鑑で割印すると納税の証明になります。印紙税は不動産売買価格によって違っており、200円~最大48万円まであります。名古屋の不動産売却で一般的な500万円~1,000万円以下であれば5,000円、1,000万円~5,000万円以下であれば1万円です。

不動産を担保にしている場合にかかる抵当権抹消登録費用

もし不動産を担保に融資を受けたり、ローンを組んだりしている場合は、抵当権抹消手続きをしなければなりません。あえて抵当権付きの不動産を購入したい個人や法人はいないでしょう。抵当権つきの土地は、融資やローンを提供する金融機関などが必要と判断したタイミングで競売にかけられる可能性があります。

どれだけ立地条件がよくとも差し押さえられたり、競売にかけられたりする可能性のある土地を購入するメリットはありません。そのため、不動産を担保にローンや融資を受けている場合は、まず抵当権抹消登録手続きをするのが基本です。

抵当権抹消手続きにかかる登録免許税は、不動産1つあたりにつき1,000円、土地と建物を売却する場合はそれぞれ1,000円ずつ合計2,000円となります。この抵当権抹消手続きにともなう書類作成は、司法書士に依頼するのが一般的です。依頼にともなう報酬として5,000~1万円が多くなっており、さらに経費として売却したい不動産の所在地や面積など登記内容の事前調査にかかる費用、さらに事後謄本の取得費用も加わります。

事後謄本とは抵当権抹消登録の申請の完了後、抵当権が確実に抹消されていることを確認するためのものです。もし売却したい不動産の所在地や所有者の変更がある場合は、変更登録手続きも必要になります。また、物件の所有者が亡くなっている場合は、抵当権抹消登録の前に相続登記を済ませなければなりません。このような場合には別途、費用がかかります。

 

不動産売却にかかる費用について説明してきましたが、日本の製造業の中心地であり、愛知県の県庁所在地である名古屋では、さまざまな不動産取引が活発に行われています。不動産売却をする際には、仲介手数料や譲渡所得税、さらに登記手続きなどさまざまな費用がかかるため、事前に準備しておくことをおすすめします。

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