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不動産売却における媒介契約を結ぶ際の注意点!どれを選ぶべき?

公開日:2021/07/15  最終更新日:2021/05/21


不動産を売りたいが買い手が見つからない、手続きが難しくてよくわからないなど、不動産を売却する際はさまざまな問題に直面するものです。そのような場合に、不動産会社の力を借りて不動産売却を成約させるために結ぶ契約として媒介契約があります。そこで今回の記事では、不動産売却における媒介契約の種類、注意点などを紹介しましょう。

不動産売却における媒介契約の種類と特徴

媒介契約とは不動産の売買などを成約させるために、不動産会社に仲介を依頼して売却活動や報酬金額を定めた契約を結ぶことです。ここでは、媒介契約の種類と特徴を紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社に仲介を依頼できるという点です。複数の不動産会社と契約することにより、不動産情報を多数の人が閲覧できるようになるため、成約の可能性が高くなります。不動産会社が仲介せずに依頼者が買い手を見つけた場合でも、不動産を売買できるため、比較的自由な媒介契約である点も特徴です。

また、不動産会社は他社に成約をとられると仲介手数料が発生しないため、各社が競合し早期成約が実現することもあります。しかし、いくら営業努力をしても他社に成約をとられると、仲介手数料を得られないため、積極的な営業活動をしてくれない可能性があるというデメリットもあるようです。契約期間は基本的には3カ月以内とされており、販売状況の報告義務はありません。インターネットを介して不動産会社だけが情報を閲覧できる、指定流通機構(レインズ)への登録は任意となっています。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産会社1社にだけ依頼できる契約です。一般媒介契約のように複数の不動産会社に依頼することはできませんが、1社に絞ることで不動産会社は報酬を得るために、積極的な販売活動を行う可能性が高いとされています。さらに、14日に1回以上依頼者に販売状況を報告する義務もあるのです。また、依頼者が自分で買い手を見つけた場合でも一般媒介契約と同じように、不動産の売買ができます。契約の有効期限は3カ月で、媒介契約を締結した翌日から7日以内にレインズに登録する義務があるのです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じように不動産会社1社にだけ依頼できる契約です。専任媒介契約と異なる点は、依頼者が買い手を見つけた場合でも、直接不動産の売買ができない点でしょう。契約した不動産会社は必ず不動産売買の報酬を得られるため、積極的に販売活動をすると期待できます。契約の有効期限は専任媒介契約と同じ3カ月ですが、異なる点は媒介契約を締結した翌日から5日以内のレインズへの登録義務と、7日に1回以上の販売状況を報告する義務があるという点です。

媒介契約はどれを選ぶべき?

3種類の媒介契約にはそれぞれ特徴がありますが、おすすめなのは専任媒介契約です。専任媒介契約と専属専任媒介契約の内容は基本的に同じですが、専任媒介契約と一般媒介契約では、不動産会社1社とだけ契約する場合、複数の不動産会社と契約できるという違いがあります。一般媒介契約の場合は他社に成約をとられると、広告費をかけて営業したことを無駄だと考える業者もいるでしょう。

そのため、報酬を確保できる専任媒介契約の方が積極的に販売活動を行ってくれ、中には専任媒介契約を結ぶと特典を付けている会社もあります。ただし、人気のエリアや物件によっては、一般媒介契約の方が有利になることもあるようです。人気のエリアや物件はあまり時間や広告費をかけなくても成約につながることも多く、各社が販売活動を行います。

媒介契約を結ぶ際の注意点とは?

不動産を売買するためには媒介契約を結ぶ必要性がありますが、その際はどのようなことに注意すればよいのでしょうか。ここでは、媒介契約を結ぶ際の注意点を紹介します。

媒介契約の解約条件

不動産会社と媒介契約しても、不動産会社の販売活動に不満があり媒介契約を解約したいという場合もあるでしょう。一般媒介契約の解約はいつでも可能で、電話で解約したい旨を伝えるだけです。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、契約の有効期限の3カ月以内での解約になると、違約金などが発生する可能性があるので気を付けなければなりません。違約金などが発生する場合は、3か月後の契約更新の際に更新しなければ、違約金などが発生することはないようです。また、契約書に広告費や宣伝費について明記されている場合は、途中で解約すると支払い義務が発生する恐れがあるため、解約する場合は契約書を確認してください。

不動産が売れない場合の対策

媒介契約を結んでも、不動産が売れない場合も考えられます。不動産が売れない場合の対策として、媒介契約を結んでから3カ月以内で売却できるように計画を組んでおきましょう。専任媒介契約で売れない場合は、次に一般媒介契約を結ぶことを検討することで、売却の可能性が高くなるのです。また複数の不動産会社と連絡を取る際は、一括査定を活用することで効率よく不動産会社と連絡を取れるでしょう。

 

不動産会社と結ぶ契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できないという違いがあります。3種類の中でおすすめなのは、報酬を得るために積極的な販売活動を行う専任媒介契約です。媒介契約の注意点は、媒介契約の解約条件を確認することや不動産が売れない場合の対策を考えることでしょう。

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