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土地評価額は自分で調べられる?売却額との関係や計算方法も解説

公開日:2021/11/15  最終更新日:2022/01/07


土地の評価額を自分で調べられることをご存知でしょうか。実は土地には「一物五価」と呼ばれる5つの値段が存在しており、目的によって調べるべき土地の価格が変わっていきます。そこで、この記事では目的に応じた土地の価格の調べ方について紹介していきます。

土地の価値と一物五価

土地には「一物五価」と呼ばれる5つの値段が存在しており、公的価格である「公示価格」「基準値標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」に加え、取引価格である「実勢価格」といわれるものがあるようです。同じ土地の価値であっても、目的によって価格がそれぞれ異なっていくため、五価のどれを使用するか判断するためには、目的を明確にすることが大切です。

公示価格(地価公示)

公示価格とは、国土交通省が発表する土地売買を行う際の目安となる価格のことです。毎年1月1日を基準として、3月に発表されます。

基準値標準価格

各都道府県で発表する土地売買を行う際の目安となる価格を基準値標準価格と呼びます。公示価格を補う役割を果たしており、毎年7月1日を基準日として、9月に発表されるようです。

相続税路線価(相続税評価額)

相続路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する相続税や贈与税を算定する際の目安となる価格のことです。毎年1月1日を判定の基準日として、7月に発表されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、各市町村が3年に1回発表する固定資産税を支払う基準となる価格です。

実勢価格

実勢価格とは、不動産市場で取引される価格であり、実際に土地の売買が行われる価格のことです。

土地の評価額の調べ方・計算方法

先ほど土地の一物五価格についてご紹介しましたが、同じ土地であっても、土地の評価額を決めている機関が違うため、評価額を調べる方法もそれぞれ異なっていきます。ここでは、五価それぞれの評価額の調べ方について紹介します。

公示価格の調べ方

公示価格は国土交通省の「土地総合情報システム」サイトで調べることができるようです。サイトのホームページから「地価公示都道府県時価調査」をクリックすると、日本地図が表示されるので、そちらから公示価格を調べたい都道府県・市町村を選びましょう。すると、調査年や土地の用途区分、地価を選択できる画面に移行するので、そちらから条件を絞り、検索を行うことで条件に該当する土地の公示価格が表示されます。

基準値標準価格の調べ方

基準値標準価格も公示価格と同様に「土地情報システム」から調べることが可能です。検索方法についても同様で、都道府県・市町村を選択した後に表示される絞り込み画面の「対象」の項目から「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れて検索することで、基準値標準価格が表示されます。また、公示価格も同時に調べたいという場合には、「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れて検索することで、2つの価格を表示することも可能です。

相続税路線価を調べる方法

相続税路線価の評価額については、国税庁の「路線価図・評価倍率表」のサイトから調べることができます。路線価図のページから自分の調べたい都道府県を選択し、次に表示されるページで「路線価図」のリンクをクリックします。すると、市区町村の選択画面に移行するので、そちらから市区町村を選び、次の画面で郵便番号を選択するようです。路線図は郵便番号で区分されているので、該当する土地のある郵便番号を選択することで、道路ごとの路線価が表示されます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方には、以下の3つの方法があります。

・固定資産税の課税明細書を確認する
・固定資産税評価証明書を取得して確認する
・固定資産課税台帳で確認する

上記3つの中で最も簡単に固定資産税評価額を調べられるのは、「固定資産税の課税明細書を確認する」方法です。毎年4月から6月ごろにかけて必ず送付される固定資産の明細証の「評価額(価格)」と記載された欄に、固定資産税評価額が書かれているので確認してみましょう。

実勢価格の調べ方

実勢価格についても、国土交通省の「土地情報システム」のサイトから調べることができます。サイト内から「不動産取引価格情報」をクリックすると、日本地図が表示された画面に移行されます。そちらのページの左画面で「時期」「種類」「地域」を選ぶことができるので、調べたい土地の条件を絞っていきましょう。条件を絞って検索を行うと該当する土地の実勢価格が表示されます。

土地の評価額を高める要因

土地は不動産とは異なり経年劣化の影響をほとんど受けないため、価値が永遠に続く資産と思われますが、実際には資産価値の変動が激しく、同じ土地であってもさまざまな要因により評価額が変動していきます。そこで、土地の評価額を高める要因について紹介しましょう。

周辺環境

土地周辺の環境によって評価額は大きく変わっていきます。周りにスーパーやドラッグストアといった生活必需品があるかどうかなど、土地の周辺が生活しやすい環境であるほど評価額が高くなっていきます。

立地・交通アクセス

土地の価値は立地にも左右されるようです。都市部と地方では土地の評価額が大きく異なり、地方にいくにつれ、評価額は低くなっていきます。また、駅が近くにあるなど交通の利便性の高い土地は評価が高くなる傾向にあります。

まとめ

ここでは、それぞれの目的に応じた土地評価額の調べ方、土地の評価額を高める要因について紹介しました。今回紹介した土地の評価額は、実際に土地を売買する際の参考となる指標になりえるので、一つ一つ覚えておくとよいでしょう。

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