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不動産売却の「専任媒介契約」の仲介方法について

公開日:2020/11/01  最終更新日:2020/10/30

不動産会社を通じて住宅等を売却する際、仲介・買取どちらかの方法を選ぶ必要があります。名古屋の不動産会社にはこのいずれかを専門に扱っているところや、両方を扱っていて選べるところがあります。今回は、売却方法の中でもとくに熱心な営業活動が期待できるとされている「専任媒介契約」とは、一体どんなものなのかをお話しします。

不動産売却にはいろいろな仲介形態がある

契約における仲介とは、第三者が契約の当事者同士を引き合わせ、内容について説明したり、契約書を取り交わすためのサポートをしたりすることをいいます。不動産売却の場合も事情は同じです。具体的には、不動産会社が物件所有者の依頼を受けて営業活動を行い、購入希望者を探します。買い手が見つかったら、価格や引き渡し時期などに関する交渉を代行しつつ、最終的に売買契約を取りまとめます。

このようなかたちで不動産売却を行う場合、売り手は不動産会社との間に媒介契約と呼ばれる契約を結びます。媒介とは仲介とほぼ同じ意味を持つ業界用語ですが、この媒介には一般・専任・専属専任という三つの形態があります

このうち一般媒介は、不動産会社に買い手探しを依頼する際に、同時に複数の会社に依頼しても差し支えないという契約形態です。各社はそれぞれ独自に営業活動を行いますが、物件は一つしかないので、基本的には最も早く買い手を見つけた会社が契約をまとめ、成功報酬たる仲介手数料を手にすることになります。

一方、専任媒介契約にあっては、契約できる不動産会社は一社のみとなります。すなわち、一つの不動産会社がその物件を専任で取り扱うことから専任媒介というわけです。この契約形態を選択すると、売り手である物件所有者は他の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶことができなくなります。

一社専任なら手数料が確実に受け取れる

専任媒介契約は、同時に複数の会社に不動産売却を依頼できないという点のほかにも、一般媒介とはいくつか異なる点があります。その一つが、報告義務です。買い手探しを依頼された不動産会社は、物件所有者に対して業務の進捗状況を定期的、または随時に報告することとなりますが、一般媒介の場合はこれが任意とされているのに対して、専任媒介では2週間に1回以上行うことが義務付けられています。つまり売り手は、営業活動をより監督しやすくなることになります。

また、不動産業界には指定流通機構(通称レインズ)と呼ばれる情報管理システムが構築されており、事業者同士で取扱物件情報を交換できるようになっていますが、一般媒介ではこのシステムへの登録も任意となっているのに対し、専任媒介では義務となっています。ここに情報を登録すれば、該当物件の買い手となってくれそうな人に関する情報を同業他社から入手できるチャンスが生まれます。

加えて、仲介手数料の取扱いも異なっています。一般媒介の場合、他社が契約を取りまとめると自社には一切手数料が入りませんが、専任媒介では他社が見つけてきた買い手と契約を結んでも、売り手からは手数料を受け取ることができます。さらに、買い手も自社の営業活動によって直接獲得した場合は、売り手と買い手の双方から手数料を受け取ることが可能になるのです。

専任ゆえの課題についても知っておく

物件所有者から見た場合、専任媒介契約は一般媒介契約に比べて熱心に買い手を探してもらえる可能性が高いという利点があります。一般媒介であれば他社が買い手を見つけてしまえば手数料を受け取ることができないため利益がまったく得られないおそれがあるのに対して、専任であれば契約を取りまとめることができれば確実に手数料が受け取れるため、それだけ腰を据えてしっかりと営業してもらえるという期待が生まれます。

一方で、課題もあります。それは「売れるも売れないも一社次第」とことです。大都市である名古屋にはたくさんの不動産会社があり、営業形態も千差万別です。広く全国を営業エリアとしてカバーしている会社もあれば、名古屋市内に限定して事業を行っている会社もあります。そのため、専任媒介だと自分の保有する物件とその会社の営業スタイルとの相性がよくなかったため、他社と契約していればすぐに見つかったかもしれない買い手がなかなか見つからない、というケースもあり得ます。

一般媒介と専任媒介のどちらがよいかは、売り手側のニーズに応じてケースバイケースとなります。たとえば名古屋市内でも人気エリアに所在する物件をできるだけ早く売りたいというのであれば、たくさんの潜在的な買い手にアクセスできる一般媒介の方が売りやすいといえます。一方、専門家にすべてを任せたい、というのであれば専任媒介の方が安心です。情報源が一社のみにまとまっているため、価格交渉や内覧希望者への対応などもやりやすくなります。

 

不動産会社に物件の売却を仲介してもらう場合、一社だけに買い手探しを限定する専任媒介は、積極的な営業活動が期待できるというメリットがあります。ただし課題もあるので、物件の特徴や住み替えのスケジュールなども考慮しながら一社のみと契約するか、複数と契約するかを決めることが重要です。

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