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不動産売却時にかかる税金とは

公開日:2020/10/01  最終更新日:2020/10/09

名古屋で不動産売却を検討している方にとって、その相場や売り時など知りたいことは山程あることでしょう。その中でも気にしておきたいのが税金であり、不動産売却を行う際には非常に大きな金額となる上に知らないと損をすることもあります。ここでは知っておきたい不動産売却時に発生する税金について、その種類や基礎知識に関して解説します。

不動産売却時には譲渡所得税が発生する

名古屋で不動産を売却した際に、最も大きな額となるのが譲渡所得税です。譲渡所得とは所有する不動産および株式などを売った時、購入価格を上回って利益が出た分を指します。一般的な所得は1年間に得た収入から必要経費を差し引いたものを指し、譲渡所得の考え方もこれと同様です。

不動産を購入した代金、売却のためにかかった仲介手数料や手続きなどの費用の合計額を、売却価格から引いた金額が譲渡所得となります。会社などからもらえる給与所得とは別の分類になるため、確定申告をして税金を納める必要があることを覚えておいてください。

ちなみに購入価格の算出には、減価償却費を計算しておく必要があります。不動産を買った際の価格に対して、経年劣化などにより下落した分の価格を示した費用が減価償却費です。取得した際の費用が判明したら、売却した時の費用すなわち譲渡費用を計算します。

譲渡費用として算出されるのは売却時の測量費や仲介手数料に加えて、売買契約書に必要な印紙代や借家人に支払った立退料、建物の修繕費や取り壊しのための経費などが含まれます。不動産売却時の価格から譲渡費用および取得費用を差し引いた後で、さらに金額が余るようであればその額が譲渡所得です。つまり利益が出た状態に発生する税金が譲渡所得税であり、先程算出した譲渡所得を基に計算することで納めるべき税金額も算出することが可能となります。

譲渡所得税の他にも所得税と住民税がかかる

不動産売却の際に出た譲渡所得に対して、発生する税金は譲渡所得税としてまとめて呼ばれています。しかし細かい税金も含めれば、所得税や住民税も発生します。

住民税はその名の通り住んでいる地域に納める税金であり、ある程度の収入が発生している場合は漏れなく課税対象です。名古屋市に在住しているのであれば、当然名古屋市の自治体に納めなければなりません。

地方自治体による教育・行政などサービスのための資金について発生するのが住民税であり、前年の1年間の所得に対して納税額が決まる仕組みです。住民税は譲渡所得税と同じく、不動産の売却の収益に対しても課せられます。所得税の確定申告をしている場合は、一緒に納税することも可能です。

なお2037年までは、所得税へと上乗せする形で復興特別税が課せられる点にも注意しましょう。この内訳は2011年に起きた東日本大震災の被災者に対する支援目的の税金であり、所得税額に対し2.1%の金額を納税する必要があります。この場合譲渡所得にそのまま2.1%をかけるのではなく、譲渡所得に課せられた所得税の金額に2.1%をかけたものが復興特別税となることを認知しておいてください。

加えて譲渡所得への税率も、短期保有もしくは長期保有によって額は変わります。不動産の保有期間が長いほど住民税や復興特別税、所得税といった税額は安くなります。短期と長期といった保有期間の基準は5年であり、5年以内であれば短期保有の扱いです。すなわち5年以上保有していれば、各種の税額は下がるという訳です。

税金を安くするには控除・特例を活用しよう

少しでも納税する額を抑えたいなら、控除および特例を活用するのが最善策です。ただ控除の中には2つ以上の施策を併用できないものもあり、所有する不動産や現況など条件に合っているかどうかについてもしっかり判断する必要があります。

まずは、マイホームの定義を満たすことで受けられる、3000万円特別控除から見ていきます。これは譲渡所得から最大3000万円までの控除を受けられるもので、保有期間の条件は10年以上とかなり多くの物件に活用可能です。知らないと売却時に損失が出るため、しっかりと把握した上で条件や売り時を確認しましょう。

注意点としては、売却後に新たに住宅を購入する際に住宅ローン控除が受けられない点です。現在住んでいる不動産を売却して入れ替わりで新たに住居を購入する場合、3000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが得かをしっかり計算してから選びましょう。

次は、10年以上保有している物件に対して適用可能なものである、所有期間10年超の軽減税率が挙げられます。これは課税譲渡所得の6000万円以下の箇所に対して、税率が14.21%まで抑えられる制度です。その内訳は所得税が10%で住民税は4%、復興特別所得税は0.21%にまで節税されます。この軽減税率の適用は、居住用財産の特別控除の特例と併用できる点も大きなポイントです。

同じ条件でなおかつ、新居の買い換えを行う場合は特定居住用財産の買い換え特例も適用されます。買い換え時に有利な特例ですが、他の控除と同様に譲渡所得を照らし合わせながらどの策が一番かを見極めてから選ぶことが得策です。

 

購入時よりも不動産売却時の方が上回った場合、譲渡所得税をはじめとした税金が発生します。他にも一定の所得が発生することで納税義務が生じる住民税、復興特別税などにも気を配る必要があります。保有期間や節税に有利な控除を把握して、売り時や選ぶべき特例をしっかりと見極めましょう。

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