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不動産売却は譲渡税の申告が必要!

公開日:2020/11/01  最終更新日:2020/10/30

名古屋は日本でも有数の大都市であり、不動産売却を請負う会社もたくさんあります。仲介・買取のどちらでも、名古屋でなら頼れるプロを見つけられるでしょう。しかし不動産売却の「譲渡税」については、不動産会社まかせにせず詳しく知っておきたいポイントです。そこで今回は、不動産売却で発生する譲渡税について詳しくお話しします。

不動産売却における譲渡税とは

名古屋も含めて日本全国共通のこととなりますが、不動産売却をしたとしてもその利益が全額自分の物になるわけではありません。一定額の税金が設定されており、譲渡税もその一つです。ちなみに譲渡所得税ともいわれており、これは簡単にいえば「不動産売却で得た譲渡所得に関して掛けられる税金」のことであり、どの程度の額になるか知るためには「収入金額-取得費-譲渡費用」の計算式で、譲渡所得を算出します。

それぞれの項目の内訳としては「収入金額」が売ったときの金額、「取得費」は売ったときの物件の購入費と手続きまでにかかった諸経費の総額になります。そして「譲渡費用」は、印紙税等の別口の税金や仲介手数料など譲渡の際に避けられない出費のことです。そして、建物は時間と共に価値が減少していく物ですので用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費から差し引くことも計算上忘れないようにします。

このほかにも押さえておきたいポイントがあります。「譲渡税」という名前の税金が存在するわけではなく、税金制度上は「住民税」と「所得税」の二つを意味する言葉だとことを理解してください。不動産関係の譲渡税は通常の給与所得や事業所得と別口で計算されるとことも、把握しておきたいポイントです。こういったポイントを熟知した上で、買取の方で動くべきなのか、それとも仲介の方がよいのかとことを慎重に吟味し、最も条件がよい不動産会社へ物件を売り込むことを考えていけば申し分ありません。

譲渡税は5年以上の所有で税率が変わる

譲渡所得を算出した後は、実際にどの程度の譲渡税がかかるかを見ていくプロセスに入ります。税率は物件を所有していた時期によって変わります。所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」と設定されています。

短期譲渡所得の場合は、譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)で算出され、長期譲渡所得の方は譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)という計算で結果を出せます。ちなみにこの時の注意点として、長期譲渡所得分類になったとして、所有していた期間が10年以上になった場合は譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられること等も押さえておきたいポイントです。

後は節税できるポイントとして、3,000万円特別控除や譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例といった制度等があることも知っておいて損はありません。これ以外にも多くの条項が存在していますが、いずれも相当に入り組んでいるため、本格的な取引に入る場合は不動産会社が主催するセミナー等で勉強しておいたり、場合によってはプロに直接相談したりすることを強くおすすめします。概要を知るだけでしたら、比較的簡単なのですが問題なく制度を使いこなすことができるまでは相応の時間が必要となります。

譲渡税以外の税金では何がかかる?

不動産売却全体として、譲渡税以外には「印紙税」と「登録免許税」、そして「復興特別支援税」の三つがあると考えてください。

まず、印紙税は不動産売却時に作成する契約書に必ず貼り付けなければいけない印紙のことですが、売却した時の金額によって印紙代も順次上がっていきます。500万円~1,000万円以下の場合が1万円で、一定の割合毎に高い金額になっていくと理解すれば齟齬はないでしょう。

登録免許税の方は、不動産売却時の名義変更の際にかかる税金とことで「保存登記」と「移転登記」の二つがあります。売却するのであれば関わってくるのは移転登記の方であって、算出方法は固定資産税評価額×2%です。

そして復興特別支援税は、東日本大震災の災害復興のために設定されたものであり、復興特別所得税額=基準所得税額×2.1%で出すことができます。ちなみに、この税金については、時限性のものであり平成23年度から25年間継続するとことになっているため、その内に消失することもポイントです。

印紙税と登録免許税に関しては、不動産取引をした場合は仲介でも買取でも必ず関わってくるものですが、後者の復興特別支援税と譲渡税に関しては具体的な利益が出た時に検討すべき問題になるとこともしっかり把握しておいてください。扱いに心配がある場合は、大概の場合、不動産会社に相談コーナーが設置されていたりしますので、その辺りで詳細を詰めてみるというのも一つです。

 

譲渡所得を算出した後で、物件保有の年数によって短期譲渡所得として扱うのか、長期譲渡所得として扱うのかで税金が変わってくることがポイントです。法律上は「譲渡税」ではなくて、住民税と所得税のことというのも押えておくべき点になります。節税の方法等も、条件によって変わってきますので心配な場合は必ず専門家に相談することをおすすめします。

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